Понимание сервисных сборов в недвижимости Дубая

Инвестирование в недвижимость Дубая может быть крайне выгодным благодаря отсутствию налогов на доход, первоклассной инфраструктуре и высокой капитализации. Однако один аспект, который часто упускают из виду покупатели и инвесторы, — это эксплуатационные сборы, то есть регулярные платежи, которые владельцы недвижимости выплачивают за обслуживание и управление зданием или комплексом.

В этом подробном руководстве мы расскажем все, что нужно знать о сервисных сборах в недвижимости Дубая: что они включают, как рассчитываются, кем регулируются и какое влияние оказывают на вашу инвестицию.

Что такое эксплуатационные сборы в недвижимости Дубая?

Эксплуатационные сборы — это ежегодные платежи, которые собственники недвижимости в Дубае вносят за обслуживание общих зон и инфраструктуры жилых или коммерческих комплексов. Эти сборы обеспечивают чистоту, безопасность и исправность общих территорий.

Основные статьи, покрываемые сервисными сборами:

• Уборка и обслуживание вестибюлей, коридоров, лифтов и озеленения

• Охрана и видеонаблюдение (CCTV)

• Сбор и вывоз мусора

• Кондиционирование воздуха (чиллер) в общих зонах

• Борьба с вредителями

• Обслуживание бассейна и спортзала

• Освещение и электроснабжение общих зон

• Противопожарные системы и обслуживание лифтов

• Страхование здания и административные сборы

Кто оплачивает сервисные сборы в недвижимости Дубая?

Обязанность по оплате сервисных сборов лежит на владельце недвижимости, а не на арендаторе. Независимо от того, живёт ли в квартире сам владелец или сдает её в аренду, он должен оплачивать эти сборы ежегодно или ежеквартально — в зависимости от соглашения с застройщиком или объединением собственников жилья.

Как рассчитываются сервисные сборы в Дубае?

Сервисные сборы рассчитываются на основе стоимости за квадратный фут и зависят от типа недвижимости, района и доступных удобств.

Формула расчета:

Общая сумма годовых сборов = Общая площадь (кв. футы) × Ставка за кв. фут

Пример:

Если вы владеете квартирой площадью 1 200 кв. футов в Downtown Dubai, а ставка составляет 20 дирхамов за кв. фут:

1 200 × 20 = 24 000 дирхамов в год

Примечание: в элитных районах и зданиях с расширенным набором удобств (парковка с обслуживанием, консьерж, спа) ставки выше.

Кто регулирует сервисные сборы в Дубае?

Сервисные сборы регулируются Агентством по регулированию недвижимости (RERA) — подразделением Земельного департамента Дубая (DLD).

RERA внедрила систему Mollak — онлайн-платформу для мониторинга и утверждения всех сервисных сборов в совместно владённых объектах.

Через систему Mollak сервисные сборы должны быть:

• Предварительно утверждены RERA

• Прозрачными и детализированными

• Взымаемыми через зарегистрированные управляющие компании

Эта система обеспечивает справедливость, прозрачность и защиту интересов владельцев.

Виды сервисных сборов в Дубае:

1. Основной фонд (General Fund): обязательные сборы на повседневное содержание общего имущества.

2. Коммунальные расходы (Utilities): покрытие затрат на электричество, воду и охлаждение общих зон. В зданиях с «чиллер-фри» охлаждение может входить в сбор.

3. Резервный фонд (Sinking Fund): долгосрочные накопления на капитальный ремонт (например, крыши или лифтов).

4. Сборы мастер-сообщества (Master Community Charges): если объект недвижимости входит в крупный проект (например, Arabian Ranches, Jumeirah Golf Estates или Dubai Marina), взимаются дополнительные сборы за инфраструктуру и охрану, уплачиваемые главному застройщику (например, Emaar, Nakheel).

Примерные ставки сервисных сборов в популярных районах Дубая:

Цифры ориентировочные. Реальные ставки могут различаться в зависимости от возраста здания, его состояния и управляющей компании.

Как проверить или подтвердить сумму сервисных сборов?

Вы можете проверить утвержденные сборы через:

• Приложение Dubai REST

• Систему Mollak, выполнив следующие действия:

  1. Найдите ваш объект или комплекс

  2. Просмотрите текущую утвержденную ставку

  3. Изучите структуру сборов

Эта прозрачность помогает избежать переплат и спланировать бюджет.

Можно ли оспорить сервисные сборы?

Да. Если вы считаете, что сборы завышены, необоснованны или не соответствуют фактическим услугам, вы имеете право:

• Запросить детализированную разбивку у управляющей компании или объединения собственников

• Подать жалобу через платформу Mollak

• Обратиться в RERA или Земельный департамент Дубая

Сервисные сборы и доходность инвестиций: почему это важно?

Сервисные сборы напрямую влияют на вашу чистую доходность (ROI), особенно если вы сдаёте недвижимость в аренду.

Пример:

Если квартира приносит арендный доход в 100 000 AED в год, а сервисные сборы составляют 20 000 AED — это означает, что 20% дохода уходит на обслуживание. Чем выше сборы — тем ниже чистый доход. При покупке важно учитывать соотношение между удобствами и стоимостью их обслуживания.

Советы по управлению и снижению сервисных сборов:

1. Покупайте недвижимость в хорошо управляемых районах с эффективным контролем расходов

2. Избегайте зданий с избыточными удобствами, если ваша цель — максимальный ROI

3. Запрашивайте ежегодные отчёты об использовании фондов

4. Участвуйте в собраниях собственников и голосуйте за ключевые финансовые решения

5. Сравнивайте аналогичные объекты в том же районе для оценки рыночных ставок

Что нужно знать перед покупкой

Понимание структуры и механизма сервисных сборов — ключевой элемент при покупке недвижимости в Дубае. Эти сборы напрямую влияют на сохранность и ликвидность актива в долгосрочной перспективе. 

Зная, чего ожидать, как контролировать и проверять эти расходы, вы сможете принимать более обоснованные и выгодные инвестиционные решения. Независимо от того, являетесь ли вы первым покупателем или опытным инвестором всегда включайте сервисные сборы в ваш инвестиционный бюджет. Они могут быть менее заметными, чем цена покупки, но их влияние столь же существенно.